JAKARTA – Status hak atas tanah menjadi aspek krusial yang perlu dipahami oleh pemilik rumah toko (ruko), khususnya terkait peluang peningkatan dari Hak Guna Bangunan (HGB) menjadi Hak Milik (HM).
Pemerintah membuka ruang bagi masyarakat untuk melakukan peningkatan status tersebut, sepanjang memenuhi ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Kepala Biro Hubungan Masyarakat dan Protokol Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), Shamy Ardian, menegaskan bahwa ruko dengan status HGB pada prinsipnya dapat ditingkatkan menjadi Hak Milik.
“Ruko dengan status HGB dapat ditingkatkan menjadi Hak Milik sepanjang memenuhi ketentuan yang berlaku. Yang terpenting, masyarakat memastikan status tanahnya, kesesuaian peruntukan ruang, serta kelengkapan administrasinya sebelum mengajukan permohonan,” ujarnya dalam keterangan resmi, Kamis (9/4/2026).
Secara hukum, HGB merupakan hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya dalam jangka waktu tertentu, meskipun dapat diperpanjang.
Sementara itu, Hak Milik merupakan bentuk kepemilikan tertinggi atas tanah yang bersifat turun-temurun dan tidak dibatasi waktu. Dengan demikian, peningkatan status menjadi Hak Milik memberikan kepastian hukum yang lebih kuat bagi pemegangnya.
Namun, tidak semua HGB dapat serta-merta ditingkatkan. Terdapat sejumlah persyaratan yang harus dipenuhi, di antaranya status HGB masih berlaku, tanah berstatus tanah negara, serta peruntukan ruang sesuai dan tidak berada dalam kawasan yang dibatasi untuk pemberian Hak Milik. Selain itu, pemohon wajib merupakan Warga Negara Indonesia (WNI).
Ketentuan lainnya, bangunan ruko harus memenuhi regulasi, termasuk apabila difungsikan sebagai tempat tinggal sesuai aturan yang berlaku. Sebaliknya, peningkatan tidak dapat dilakukan apabila tanah berada di atas Hak Pengelolaan (HPL) yang tidak memungkinkan perubahan status, pemohon bukan WNI, atau tanah masuk dalam kategori pembatasan khusus.
Dari sisi administratif, merujuk pada Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021, pemohon diwajibkan menyiapkan dokumen identitas diri, sertipikat HGB yang masih berlaku, dokumen perizinan bangunan atau persetujuan bangunan gedung, serta bukti pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) apabila dipersyaratkan.
Dalam kondisi tertentu, seperti peralihan hak karena pewarisan, diperlukan dokumen tambahan berupa surat keterangan ahli waris. Seluruh proses dan pembiayaan mengikuti ketentuan resmi yang telah ditetapkan pemerintah.
Pengaturan lebih lanjut juga tertuang dalam Keputusan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 1339 Tahun 2022. Dalam beleid tersebut disebutkan, ruko yang bukan bagian dari satuan rumah susun dan dimiliki perseorangan WNI hanya dapat diberikan Hak Milik dengan luas maksimal 120 meter persegi. Sementara itu, untuk rumah tinggal, batas maksimal pemberian Hak Milik mencapai 600 meter persegi.
Dengan memahami syarat dan mekanisme yang berlaku, pemilik ruko diharapkan dapat mengambil langkah tepat dalam meningkatkan status hak atas tanahnya.
“Untuk memastikan kelayakan dan kelengkapan dokumen, masyarakat disarankan melakukan pengecekan dan berkonsultasi langsung ke Kantor Pertanahan setempat agar proses berjalan tertib, transparan, dan sesuai prosedur,” pungkas Shamy Ardian.
